Rechte und Pflichten von Vermietern

Der Vermieter einer Immobilie hat diverse Pflichten gegenüber dem Mieter. Für beide Seiten ist es also gut zu wissen, welche dies sind und was Vermieter dürfen – und was nicht.

Wohnraum bereit stellen
§ 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit ermöglichen.

Instandhaltung und Reparaturen
Der Vermieter ist für die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie zuständig, das heißt, sie muss sich stets in einem geeigneten Zustand für den vereinbarten Gebrauch befinden.

Informationspflicht
Reparaturen o. Ä. muss der Vermieter generell rechtzeitig ankündigen, damit der Mieter genügend Zeit hat, sich auf diese Arbeiten einzustellen. Eine gesetzliche Frist für einen Zeitraum es hier nicht, dieser richtet sich der Dringlichkeit der Arbeiten und deren Aufwand.

Diese Informationspflicht gilt auch für Reparaturen außerhalb der Immobilie, da möglicherweise das Treppenhaus nicht benutzen werden kann und der Mieter unter Umständen wo anders wohnen muss.

Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter ist für die Sicherheit der Immobilie sowie der sich darin befindenden technischen Anlagen zuständig, muss diese überwachen und gewährleisten. Bei Verdacht auf einen Mangel, muss der Vermieter reagieren, allerdings ist er nicht verpflichtet Elektroinstallationen oder sanitäre Einrichtungen ohne konkreten Anlass zu überprüfen.

Auch hat der Vermieter zum Beispiel dafür zu sorgen, dass bei Schnee und Eisglätte gestreut und geräumt wird. Die Verkehrssicherungspflicht kann im Mietvertrag ganz oder teilweise dem Mieter übertragen werden.

Betriebskostenabrechnung
Zu viel gezahlte Betriebskosten (Vorauszahlung) muss der Vermieter an den Mieter zurückzahlen. Fällt die Abrechnung höher aus, darf der Vermieter die fehlende Summe beim Mieter einfordern, allerdings nur bis ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum – dann verfällt der Anspruch.

Rechenschaftspflicht
Die Höhe der Betriebskosten muss stets in einem üblichen liegen. Hier ist der Vermieter zur Rechenschaft verpflichtet, der Mieter kann Belege und Rechnungen verlangen. Gerade bei Kostensteigerungen muss der Vermieter in der Lage sein, diese zu erklären und zu belegen.

Mieterhöhung
Für eine Mieterhöhung muss zuerst die Zustimmung des Mieters eingeholt werden. Der Mieter hat ab Erhalt des Schreibens bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, dieser zuzustimmen, ihr teilweise zuzustimmen oder sie abzulehnen.

Auch hier darf der Vermieter nicht willkürlich handeln. Die Miete muss mindestens 15 Monate vor Erhöhung unverändert geblieben sein und darf innerhalb von drei Jahren nach der letzten Steigerung um höchstens 20 Prozent erhöht werden.

Die mehrfache Überweisung der erhöhten Miete gilt als Zustimmung. Die Schriftform ist dann nicht mehr erforderlich (AG München, Az.: 452 C 11426/13).


Untervermietung
Wenn einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe vorliegen, die eine Untervermietung rechtfertigen, ergibt sich für den Mieter nach § 553 ein Anspruch auf Untervermietung. Der Vermieter ist dann grundsätzlich verpflichtet, die Untervermietung zu gestatten.

Kann der Vermieter allerdings wichtige Gründe anbringen, warum die Aufnahme eines Dritten unzumutbar ist, kann er die Erlaubnis verweigern.

Einzug von Familienangehörigen
Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen muss vom gestattet werden. Es darf allerdings nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, d.h. die Wohnung darf nicht von zu vielen Personen genutzt werden.
Nahe Familienangehörige sind zum Beispiel die Kinder des Mieters – auch Adoptivkinder – oder der Ehepartner. Bei allen anderen Familienangehörigen muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Die Mietkaution
Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem Privatvermögen für den Mieter anlegen, zum Beispiel auf einem Kautionskonto (§ 551 Abs. 3 BGB). Auch die Anlage auf einem Tagesgeldkonto ist möglich. Auf Anfrage muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, wo er das Geld zu welchem Zinssatz angelegt hat.

Für die Rückzahlung der Kaution darf er sich bis zu sechs Monate nach Auszug des Mieters Zeit lassen.