1. Wie ist die erbrechtliche Situation?
Eventuell hat der Erblasser im Testament angeordnet wie mit dem Nachlass umzugehen ist. So ist es möglich, dass eine Person alleine erben soll und die anderen Erben abgefunden werden. Oder der Verkauf der Immobilie kann nach dem Gesetz für eine gewisse Zeit verboten werden beziehungsweise von einer Bedingung abhängig gemacht werden.
Wenn mehrere Personen zusammen erben, ergibt dies eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über den Umgang mit dem Erbe entscheiden kann.
2. Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen
Der Erbe übernimmt als Rechtsnachfolger des Erblassers dessen Rechte und Pflichten. Als erstes muss deshalb die Eigentümerumschreibung im Grundbuch erfolgen. Dies ist wichtig, wenn die Immobilie z.B. verkauft werden soll. Dann ist aus dem Grundbuch ersichtlich, dass er der Eigentümer ist.
3. Inbesitznahme der Immobilie
Selbstverständlich sollten der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft die Immobilie sobald als möglich in Besitz nehmen. Der Erbe sollte die Unterlagen des Erblassers sichten und prüfen, ob die Gebäudeversicherung für das Haus bezahlt werden muss. Er muss fällige Grundsteuern zahlen und die fälligen Nebenkosten an die Energieversorger leisten. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, sollte Rücksprache mit dem zuständigen WEG-Hausverwalter genommen werden. Die anfallenden Verpflichtungen ergeben sich aus dem laufenden Wirtschaftsplan. Grundlegende Informationen lassen sich auch aus den Eigentümerversammlungsprotokollen, der Nebenkostenabrechnung der Vorjahre sowie der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung entnehmen.
Als Immobilieneigentümer müssen Sie auch darauf achten, dass Sie verkehrssicherungspflichtig ist und von der Immobilie keine Gefahren für die Bewohner und Passanten ausgehen dürfen. Im Winter ist der Schnee zu räumen und bei Glatteis zu streuen. Drohen Ziegel vom Dach zu fallen, muss abgesperrt werden.
4. Wie soll es mit der Immobilie weitergehen?
Hier kommt es auf die Art der Immobilie an und danach, welche Verpflichtungen mit dieser verbunden sind.
Verkauf:
Dies ist bei einer Erbengemeinschaft oft die einfachste Lösung, da sich eventuelle Streitereien meist zuverlässig vermeiden lassen. Mehrere Miterben teilen sich den Erlös. Zum Verkauf muss das Haus geräumt und sollte im Idealfall so „aufgehübscht“ werden, dass es einen Käufer begeistert und einen möglichst hohen Kaufpreis erzielt. Eventuelle Investitionen (z.B. neue Heizungsanlage, neu Isolierglasfenster) zahlen sich erfahrungsgemäß zusätzlich aus.
Eigennutzung:
Der Erbe muss überlegen, ob er das Elternhaus selbst bewohnen will. Gibt es mehrere Erben, kann er die Miterben auszahlen und das Haus in Alleineigentum übernehmen. Bewohnen Ehegatte oder ein Kind des Erblassers die Immobilie selbst, bleibt das Erbe auch über die persönlichen Freibeträge hinaus erbschaftssteuerfrei, wenn das Haus 10 Jahre bewohnt wird. Bei Kindern gilt die Einschränkung, dass die Wohnfläche höchstens 200 m² betragen darf.
Vermietung:
Genauso gut lässt sich das Haus auch vermieten. Eine Vermietung bietet sich an, wenn ein Verkauf Spekulationssteuer auslösen würde. Dies ist der Fall, wenn seit dem Ableben des Erblassers noch keine 10 Jahre seit dem Erwerb oder der Errichtung des Gebäudes vergangen sind. Ist das Haus bereits vermietet, übernimmt der Erbe den bestehenden Mietvertrag. Will er kündigen, kann er Eigenbedarf geltend machen, sofern er das Haus selbst beziehen oder ein Familienangehöriger einziehen möchte.
Begründung von Wohnungseigentum:
Handelt sich um ein Mehrfamilienhaus, kann der Erbe im Hinblick auf seine Altersversorgung die Mieteinnahmen vereinnahmen und das Haus als Kapitalanlage in seinem Besitz behalten. Vor allem, wenn mehrere Personen erben, könnte das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt und jedem Miterben eine Wohneinheit zu Alleineigentum zugewiesen werden.
Teilungsversteigerung:
Können sich mehrere Miterben nicht über das Schicksal der Immobilie verständigen, bleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung. Dann wird das Haus auf Antrag eines Erben durch das Amtsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös wird aufgeteilt.
Übernahme von Grundpfandrechten:
Möglicherweise ist die Immobilie noch mit einem Grundpfandrecht wie einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet, mit der der Erblasser ein Bankdarlehen abgesichert hat. Der Erbe übernimmt dann auch diese Verpflichtung und muss gegenüber der Bank als Darlehensgeber den Kapitaldienst leisten. Ist er dazu wirtschaftlich nicht imstande, muss er ohnehin eine Lösung für das Haus finden. Im Zweifel bleibt nur der Verkauf. Ist das Objekt vermietet, sollten die Mieteinnahmen ausreichen, um den Kapitaldienst zu decken.
Es gibt eine ganze Reihe von Eventualitäten, dies Sie beim Erbe einer Immobilie beachten müssen. Die Lösung wird immer individuell und auf Ihre persönliche Situation angepasst sein.
