Verschärfte Mietpreisbremse

Das Gesetz zur verschärften Mietpreisbremse ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten.

Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden. Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung nicht profitieren.

Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bisher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden. Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Konkret müssen Vermieter seit Januar 2019 unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Für Mieter ist es nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Es reicht nun eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus. Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Zudem stellt das gezielte „Herausmodernisieren“ nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.