Wohnimmobilien - Kaufobjekte

Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser
Preise in €/m²mittlere Wohnlagegute Wohnlagesehr gute Wohnlage
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen420435520535660685
Fürth240270350365430440
Nürnberg360375505515750770
Ansbach125135175185220235
Schwabach225220 270 275340340

Bei den Baugrundstücken für freistehende Einfamilienhäuser (700 m², voll erschlossen) wird unterschieden zwischen mittlerer, guter und sehr guter Wohnlage. Die Kategorie "einfache Wohnlage" wird hier, da sie zu selten vorkommt, außer Betracht gelassen. Die angegebenen Preise sind erschließungsbeitragsfrei.

Eine mittlere Wohnlage liegt in einem Wohnsiedlungsgebiet vor, das nicht von der Art sondern vom Nutzungsmaß Mischformen aufweist oder bei neu ausgewiesenen Flächen peripher zum Ortskern liegt. Besondere landschaftliche Reize fehlen.

Die gute Wohnlage ist dann anzunehmen, wenn sich das Grundstück in einer reinen Einfamilienhausgegend befindet oder wenn in neu ausgewiesenen Flächen eine ansprechende Infrastruktur und landschaftliche Erholungszonen vorhanden sind.

Von einer sehr guten Wohnlage spricht man, wenn es sich um eine Villenlage in einer Prestigewohngegend handelt.

Baugrundstücke für den Geschossbau
Preise in €/m²einfache Wohnlagemittlere Wohnlagegute Wohnlagesehr gute Wohnlage
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen485490595610715725 820830
Fürth335350420445555570610620
Nürnberg420430495505680690975810
Ansbach120125160165180195230245
Schwabach220225255255345350385385

Bei den von den IVD-Berichterstattern begutachteten Preisen für Wohnbauland wurde eine Geschossflächenzahl von 0,8 zugrunde gelegt.

Die einfache Wohnlage ist dadurch gekennzeichnet, dass sich das Grundstück in einem Gebiet mit gemischter Nutzung (aber vorwiegend Wohnnutzung) befindet. Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr müssen in Kauf genommen werden.

Die mittlere Wohnlage ist durch überwiegende Wohnnutzung gekennzeichnet. Lediglich Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in unmittelbarer Nähe. Verkehrsmäßig ist die Gegend gut erschlossen, ohne dass Störungen durch Verkehrslärm auftreten.

Die gute Wohnlage befriedigt größere Ansprüche an die Umgebung (begrünte oder verkehrsberuhigte Straßen, Erholungsflächen in unmittelbarer Nähe). Eine Lage, die auch im Sinne der sozialen Schichtung eine "gute Adresse" darstellt.

Die sehr gute Wohnlage ist in einem reinen Wohngebiet anzufinden, dessen Umgebungsbebauung einen stark gehobenen bis luxuriösen Lebensstil der Bewohner dieser Gegend erkennen lässt.

Einfamilienhäuser (freistehend) / Bestand
Preise in Tsd. €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen372377426434581591802832
Fürth206211309314430433558548
Nürnberg303315362369471477656666
Ansbach190200243253295305353368
hwabach199199261263337342392390

Ausgegangen wird bei allen Wohnwerten von einem Haus mit ortsüblich großem Grundstück inkl. Garage. Die bei der Preisbemessung zugrunde gelegte überschlägige Wohnfläche liegt beim einfachen Wohnwert bei 100 m², beim mittleren Wohnwert bei 125 m², beim guten Wohnwert bei 150 m² und beim sehr guten Wohnwert bei 200 m². Die Häuser sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Energetischer Zustand der Gebäude: Die angegebenen Schwerpunktpreise gehen von einem altersgerechten energetischen Standard der Immobilien aus. Gegebenenfalls sind Zu- bzw. Abschläge für bessere bzw. schlechtere Ausstattung vorzunehmen.

Der einfache Wohnwert wird durch ein "Siedlerhaus" repräsentiert. Es liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, normale Raumeinteilung.

Dem mittleren Wohnwert entspricht ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnlich bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute, gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenes Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Beim sehr guten Wohnwert wird von hochwertigen Objekten, erstklassiger Ausstattung und Bausubstanz in sehr guter Wohnlage (Prestigegegend) ausgegangen. Die Ausstattung liegt weit über einem auf Funktionalität bedachtem Niveau.

Reihenmitttelhäuser / Bestand
Preise in Tsd. €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen308317348362410427
Fürth186181243250290295
Nürnberg251259287294339348
Ansbach158163183192215223
Schwabach193194215218258262

Die bei der Preisbemesssung zugrunde gelegten Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 100 m² beim einfachen Wohnwert, 110 m² beim mittleren und 120 m² beim guten Wohnwert. Eine Garage wird nicht mitgerechnet. Die Häuser sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Der einfache Wohnwert wird durch ein "Siedlerhaus" repräsentiert. Es liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, normale Raumeinteilung.

Dem mittleren Wohnwert entspricht ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnlich bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute, gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenes Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Reihenmitttelhäuser / Neubau
Preise in Tsd. €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen364369431437
Fürth281291325335
Nürnberg320332368378
Ansbach273275288295
Schwabach255253288288

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 125 m² bei beiden Wohnwerten. Eine Garage ist im Preis eingeschlossen.

Der mittlere Wohnort liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Doppelhaushälften / Bestand
Preise in Tsd. €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen343349420433503517
Fürth238230309314353360
Nürnberg288293347358414423
Ansbach188195233232245252
Schwabach241243286285312314

Die Doppelhaushälften haben eine Wohnfläche von 125 m² und verfügen jeweils über eine Garage. Die Häuser (Bestandsobjekte) sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Doppelhaushälften / Neubau
Preise in Tsd. €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen423433514526
Fürth350360395397
Nürnberg390403455464
nsbach310320370375
chwabach303305360362

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Doppelhaushälften (Erstbezug im Berichtsjahr) haben eine Wohnfläche von 140 m² bei allen Wohnwerten.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Eigentumswohnungen / Bestand
Preise in €/m²einfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen1.2001.3001.8701.9202.5602.6303.3203.370
Fürth   730   7801.0801.1301.7001.7002.1802.250
Nürnberg1.1901.2801.6501.7102.2702.3602.7402.900
Ansbach1.1001.1801.3801.5501.8502.0502.0502.200
Schwabach   680   6801.0301.0601.490 1.5101.9401.950

Eigentumswohnungen in Prestige-Gegenden und Terrassenwohnungen werden bei der Beurteilung nicht einbezogen. Bei den zur Preiseinschätzung vorgesehenen Eigentumswohnungen handelt es sich weder um Ersterwerbsobjekte (vom Bauträger) noch um sonstige, einem Baumodell (Bauherrengemeinschaft) zuzurechnende Wohnanlagen. Bei allen Wohnungen ist davon auszugehen, dass es sich um Bestandsobjekte (3 Zimmer, 80 m² Wohnfläche, ohne PKW-Stellplatz) handelt, die beim Kauf frei werden. Es handelt sich um bezugsfreie Eigentumswohnungen und nicht um vermietete Wohnungen zur Kapitalanlage.

Einfacher Wohnwert: z.B. WC in der Wohnung, ohne Bad, Ofenheizung, in wenig bevorzugter Wohnlage, z. B. Industrievorort.

Mittlerer Wohnwert: z.B. Bad und WC, Zentralheizung, in gemischt-bekannter Wohnlage mit normaler verkehrsmäßiger Erschließung und guter Bausubstanz; ausgeglichene Bevölkerungsstruktur.

Guter Wohnwert: z.B. modernes Bad, WC, Zentralheizung, Isolierverglasung, Balkon, ggf. Fahrstuhl, gute Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: moderne überdurchschnittliche Ausstattung, erstklassige Wohnlage.

Eigentumswohnungen / Neubau
Preise in €/m²mittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen3.0603.1203.5103.5804.0204.120
Fürth2.3302.3802.7902.8603.2403.240
Nürnberg2.7402.8103.2703.3403.7203.840
Ansbach2.1002.2702.4002.6002.7002.880
Schwabach2.2602.2902.4602.4902.7802.820

Bei den zur Preiseinschätzung vorgesehenen Eigentumswohnungen handelt es sich in der Regel um Objekte vom Bauträger mit einer Größe von 80 m².

Mittlerer Wohnwert: z.B. Bad und WC, Zentralheizung, in gemischt-bekannter Wohnlage mit normaler verkehrsmäßiger Erschließung und guter Bausubstanz; ausgeglichene Bevölkerungsstruktur.

Guter Wohnwert: z.B. modernes Bad, WC, Zentralheizung, Isolierverglasung, Balkon, ggf. Fahrstuhl, gute Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: moderne überdurchschnittliche Ausstattung, erstklassige Wohnlage.

Gewerbeimmobilien - Miete

Büromieten
Nettomieten in €/m²einfacher Nutzungswertmittlerer Nutzungswertguter Nutzungswert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen6,607,108,608,8013,0012,80
Fürth5,405,406,906,90  8,20  8,40
Nürnberg6,606,808,108,4010,0010,20
Ansbach5,805,807,707,70  9,70  9,60
Schwabach4,805,206,506,60  7,90  8,20

Bei Angaben von Büromieten wird auf die Berücksichtigung von Extremwerten verzichtet, da sie nicht repräsentativ sind. Die Nutzungswerte "einfach", "mittel" und "gut" werden durch Lagewerte (Adressen), nutzerbezogene Infrastruktur und Raumqualität bestimmt.

Der einfache Nutzungswert wird vor allem durch Sekundärlagen des Objektes charakterisiert. Er erhebt vom Erscheinungsbild keinen Anspruch auf Repräsentation.

Der mittlere Nutzungswert genügt durchschnittlichen Ansprüchen von Dienstleistungsbetrieben. Die Büros sind für Personal und Kunden gut erreichbar. PKW-Stellplätze sind in ausreichender Zahl vorhanden.

Beim guten Nutzungswert ist von einem Standard auszugehen, der durch ein repräsentatives Erscheinungsbild, durch eine den Ansprüchen des Managements entsprechende Infrastruktur einschließlich der Anforderungen an moderne Kommunikationsmöglichkeiten und durch ein den sozialen Betreuungsbedarf abdeckendes Raumangebot gekennzeichnet ist. Gute Verkehrsanbindung und PKW-Abstellmöglichkeiten gehören dazu.

Ladenlokalmieten im Geschäftskern 1A-Lage
Nettomieten in €/m²60 m² 150 m²
Herbst 2016Frühjahr 2016Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen  86,60  84,0059,5056,00
Fürth  76,80  76,3046,5046,50
Nürnberg108,30103,1084,0081,50
Schwabach  20,40  20,7018,2018,10
Ladenlokalmieten im Geschäftskern 1B-Lage
Nettomieten in €/m²60 m² 150 m²
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen19,5018,8013,8014,40
Fürth  9,20  9,00  8,70  8,70
Nürnberg15,5015,4012,7013,10
Ansbach  8,10   8,10   8,20   8,00
Schwabach10,30 10,20   8,40   8,40

Bei der Beurteilung handelt es sich um Läden zu ebener Erde. Bei den Ladenmieten (Neuvertragsmiete) ist lediglich von der Lage auszugehen, da heute angenommen werden kann, dass bei Neuvermietung ohnehin ein Umbau erfolgt. Als Beurteilungskriterien wurden dazu beispielsweise die Passantenfrequenz, der Branchenbesatz und die Geschlossenheit der Schaufensterfront herangezogen.

Wohnimmobilien - Miete

Wohnungen / Altbau (Baujahr vor 1950)
Mieten in €/m²einfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen7,607,809,509,6012,5012,60     14,2014,40
Fürth5,405,706,606,80  7,70  8,00  9,20  9,60
Nürnberg6,506,708,008,10  9,20  9,4011,7012,00
Ansbach4,304,405,605,70  6,30  6,40  6,60  6,70
Schwabach5,405,505,706,00  6,20  6,40  7,90  7,90
Wohnungen / Baujahr nach 1950
Mieten in €/m²einfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen7,307,509,409,6011,7011,90     13,7013,90
Fürth5,505,807,407,50  8,30  8,50  9,30  9,50
Nürnberg6,907,008,208,30  9,50  9,7011,6011,80
Ansbach4,404,505,605,70  6,10  6,40  6,50  6,70
Schwabach5,405,505,906,00  6,70  6,80  7,50  7,60
Wohnungen / Neubau (Erstbezug)
Mieten in €/m²mittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen9,909,9011,9012,3015,8016,10
Fürth8,308,6010,0010,0011,7011,70
Nürnberg9,509,7010,5010,9012,4012,50
Ansbach6,406,70  7,00  7,20  7,90  8,20
Schwabach7,407,40  8,20  8,30  9,30  9,30

Bei den Wohnungen handelt es sich um Objekte mit 3 Zimmern, 70 m² Wohnfläche und ohne PKW-Stellplatz. Bei den Bestandswohnungen werden nur Neuvertragsmieten untersucht. Nicht in die Betrachtung einbezogen werden einerseits Exklusivwohnungen und andererseits Substandardwohnungen. Sie sind von der Angebotsmenge her nicht repräsentativ.

Dem einfachen Wohnwert (keine Ausstattung mit einem zentralen Heizungssystem) kommt unterschiedliches Gewicht zu. In manchen Gegenden Bayerns ist dieser Wohnungstyp wegen den starken Modernisierungsaktivitäten in den letzten 10 Jahren kaum noch anzutreffen. Dennoch wird an diesem Wohnungstyp in den Berichten festgehalten, weil damit noch untere Preissegmente markiert weden.

Der mittlere Wohnwert ist gekennzeichnet durch eine "Normalausstattung" (zentrale Heizanlage, neuzeitliche sanitäre Ausstattung). Die Wohnungen liegen in allgemeinen Wohngebieten mit gemischter Bevölkerungsstruktur.

Als guter Wohnwert gilt gehobener Durchschnitt, also keine extravaganten Spitzenwohnungen. Allerdings liegen diese Wohnungen in einem reinen Wohngebiet mit ruhiger Wohnlage. Die Wohnungen sind neuzeitlich ausgestattet und befinden sich in einem guten Zustand.

Der sehr gute Wohnwert wird durch ein hochwertiges Objekt mit erstklassiger Ausstattung in sehr guter Wohnlage definiert.

Reihenmitttelhäuser / Bestand
Miete in €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen1.0801.0901.2201.2301.5001.550
Fürth   810   810   920   9201.1401.140
Nürnberg   930   9501.1201.1501.3501.370
Ansbach   610   610   680   680   770   770
Schwabach   720   720   810   830   930   930
Reihenmitttelhäuser / Neubau (Erstbezug im Berichtsjahr)
Miete in €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen1.2301.2401.4901.500
Fürth 1.1101.1101.2301.260
Nürnberg 1.2901.3001.4001.430
Ansbach   820   820   890   890
Schwabach   890   900   9601.000

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Bestands-Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 100 m² beim einfachen, 110 m² beim mittleren und 120 m² beim guten Wohnwert. Hierbei handelt es sich um Neuvertragsmieten. Die Neubau-Reihenmittelhäuser haben bei beiden Wohnwerten eine Wohnfläche von 125 m². Eine Garage ist bei allen RMH im Preis eingeschlossen.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnort liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Doppelhaushälften / Bestand
Miete in €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen1.1901.2001.4301.4701.7301.750
Fürth   960   9601.1601.1801.4401.520
Nürnberg 1.1001.1101.2301.2401.3901.400
Ansbach   740   750   770   790   860   860
Schwabach   790   780   930   930 1.0001.030
Doppelhaushälften / Neubau (Erstbezug im Berichtsjahr)
Miete in €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2016Frühjahr 2017Herbst 2016Frühjahr 2017
Erlangen1.4901.5301.8301.850
Fürth 1.2401.2901.5401.610
Nürnberg 1.4501.4801.7201.720
Ansbach   890   900   950   960
Schwabach1.0501.0701.3201.330

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Bestands-Doppelhaushälften haben eine Wohnfläche von 125 m² und verfügen jeweils über eine Garage. Es handelt sich um Neuvertragsmieten. Die Neubau-Doppelhaushälften weisen eine Wohnfläche von 140 m² aus.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Quelle: IVD Regionalreport Nürnberg-Erlangen-Fürth - Oktober 2017