Wohnimmobilien - Kaufobjekte

Bei den Baugrundstücken für freistehende Einfamilienhäuser (700 m², voll erschlossen) wird unterschieden zwischen mittlerer, guter und sehr guter Wohnlage. Die Kategorie "einfache Wohnlage" wird hier, da sie zu selten vorkommt, außer Betracht gelassen. Die angegebenen Preise sind erschließungsbeitragsfrei.

Eine mittlere Wohnlage liegt in einem Wohnsiedlungsgebiet vor, das nicht von der Art sondern vom Nutzungsmaß Mischformen aufweist oder bei neu ausgewiesenen Flächen peripher zum Ortskern liegt. Besondere landschaftliche Reize fehlen.

Die gute Wohnlage ist dann anzunehmen, wenn sich das Grundstück in einer reinen Einfamilienhausgegend befindet oder wenn in neu ausgewiesenen Flächen eine ansprechende Infrastruktur und landschaftliche Erholungszonen vorhanden sind.

Von einer sehr guten Wohnlage spricht man, wenn es sich um eine Villenlage in einer Prestigewohngegend handelt.

Bei den von den IVD-Berichterstattern begutachteten Preisen für Wohnbauland wurde eine Geschossflächenzahl von 0,8 zugrunde gelegt.

Die einfache Wohnlage ist dadurch gekennzeichnet, dass sich das Grundstück in einem Gebiet mit gemischter Nutzung (aber vorwiegend Wohnnutzung) befindet. Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr müssen in Kauf genommen werden.

Die mittlere Wohnlage ist durch überwiegende Wohnnutzung gekennzeichnet. Lediglich Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in unmittelbarer Nähe. Verkehrsmäßig ist die Gegend gut erschlossen, ohne dass Störungen durch Verkehrslärm auftreten.

Die gute Wohnlage befriedigt größere Ansprüche an die Umgebung (begrünte oder verkehrsberuhigte Straßen, Erholungsflächen in unmittelbarer Nähe). Eine Lage, die auch im Sinne der sozialen Schichtung eine "gute Adresse" darstellt.

Die sehr gute Wohnlage ist in einem reinen Wohngebiet anzufinden, dessen Umgebungsbebauung einen stark gehobenen bis luxuriösen Lebensstil der Bewohner dieser Gegend erkennen lässt.

Ausgegangen wird bei allen Wohnwerten von einem Haus mit ortsüblich großem Grundstück inkl. Garage. Die bei der Preisbemessung zugrunde gelegte überschlägige Wohnfläche liegt beim einfachen Wohnwert bei 100 m², beim mittleren Wohnwert bei 125 m², beim guten Wohnwert bei 150 m² und beim sehr guten Wohnwert bei 200 m². Die Häuser sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Energetischer Zustand der Gebäude: Die angegebenen Schwerpunktpreise gehen von einem altersgerechten energetischen Standard der Immobilien aus. Gegebenenfalls sind Zu- bzw. Abschläge für bessere bzw. schlechtere Ausstattung vorzunehmen.

Der einfache Wohnwert wird durch ein "Siedlerhaus" repräsentiert. Es liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, normale Raumeinteilung.

Dem mittleren Wohnwert entspricht ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnlich bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute, gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenes Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Beim sehr guten Wohnwert wird von hochwertigen Objekten, erstklassiger Ausstattung und Bausubstanz in sehr guter Wohnlage (Prestigegegend) ausgegangen. Die Ausstattung liegt weit über einem auf Funktionalität bedachtem Niveau.

Die bei der Preisbemesssung zugrunde gelegten Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 100 m² beim einfachen Wohnwert, 110 m² beim mittleren und 120 m² beim guten Wohnwert. Eine Garage wird nicht mitgerechnet. Die Häuser sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Der einfache Wohnwert wird durch ein "Siedlerhaus" repräsentiert. Es liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, normale Raumeinteilung.

Dem mittleren Wohnwert entspricht ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnlich bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute, gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenes Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 125 m² bei beiden Wohnwerten. Eine Garage ist im Preis eingeschlossen.

Der mittlere Wohnort liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Die Doppelhaushälften haben eine Wohnfläche von 125 m² und verfügen jeweils über eine Garage. Die Häuser (Bestandsobjekte) sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Doppelhaushälften (Erstbezug im Berichtsjahr) haben eine Wohnfläche von 140 m² bei allen Wohnwerten.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Eigentumswohnungen in Prestige-Gegenden und Terrassenwohnungen werden bei der Beurteilung nicht einbezogen. Bei den zur Preiseinschätzung vorgesehenen Eigentumswohnungen handelt es sich weder um Ersterwerbsobjekte (vom Bauträger) noch um sonstige, einem Baumodell (Bauherrengemeinschaft) zuzurechnende Wohnanlagen. Bei allen Wohnungen ist davon auszugehen, dass es sich um Bestandsobjekte (3 Zimmer, 80 m² Wohnfläche, ohne PKW-Stellplatz) handelt, die beim Kauf frei werden. Es handelt sich um bezugsfreie Eigentumswohnungen und nicht um vermietete Wohnungen zur Kapitalanlage.

Einfacher Wohnwert: z.B. WC in der Wohnung, ohne Bad, Ofenheizung, in wenig bevorzugter Wohnlage, z. B. Industrievorort.

Mittlerer Wohnwert: z.B. Bad und WC, Zentralheizung, in gemischt-bekannter Wohnlage mit normaler verkehrsmäßiger Erschließung und guter Bausubstanz; ausgeglichene Bevölkerungsstruktur.

Guter Wohnwert: z.B. modernes Bad, WC, Zentralheizung, Isolierverglasung, Balkon, ggf. Fahrstuhl, gute Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: moderne überdurchschnittliche Ausstattung, erstklassige Wohnlage.

Bei den zur Preiseinschätzung vorgesehenen Eigentumswohnungen handelt es sich in der Regel um Objekte vom Bauträger mit einer Größe von 80 m².

Mittlerer Wohnwert: z.B. Bad und WC, Zentralheizung, in gemischt-bekannter Wohnlage mit normaler verkehrsmäßiger Erschließung und guter Bausubstanz; ausgeglichene Bevölkerungsstruktur.

Guter Wohnwert: z.B. modernes Bad, WC, Zentralheizung, Isolierverglasung, Balkon, ggf. Fahrstuhl, gute Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: moderne überdurchschnittliche Ausstattung, erstklassige Wohnlage.

Bei Angaben von Büromieten wird auf die Berücksichtigung von Extremwerten verzichtet, da sie nicht repräsentativ sind. Die Nutzungswerte "einfach", "mittel" und "gut" werden durch Lagewerte (Adressen), nutzerbezogene Infrastruktur und Raumqualität bestimmt.

Der einfache Nutzungswert wird vor allem durch Sekundärlagen des Objektes charakterisiert. Er erhebt vom Erscheinungsbild keinen Anspruch auf Repräsentation.

Der mittlere Nutzungswert genügt durchschnittlichen Ansprüchen von Dienstleistungsbetrieben. Die Büros sind für Personal und Kunden gut erreichbar. PKW-Stellplätze sind in ausreichender Zahl vorhanden.

Beim guten Nutzungswert ist von einem Standard auszugehen, der durch ein repräsentatives Erscheinungsbild, durch eine den Ansprüchen des Managements entsprechende Infrastruktur einschließlich der Anforderungen an moderne Kommunikationsmöglichkeiten und durch ein den sozialen Betreuungsbedarf abdeckendes Raumangebot gekennzeichnet ist. Gute Verkehrsanbindung und PKW-Abstellmöglichkeiten gehören dazu.

Bei der Beurteilung handelt es sich um Läden zu ebener Erde. Bei den Ladenmieten (Neuvertragsmiete) ist lediglich von der Lage auszugehen, da heute angenommen werden kann, dass bei Neuvermietung ohnehin ein Umbau erfolgt. Als Beurteilungskriterien wurden dazu beispielsweise die Passantenfrequenz, der Branchenbesatz und die Geschlossenheit der Schaufensterfront herangezogen.

Bei den Wohnungen handelt es sich um Objekte mit 3 Zimmern, 70 m² Wohnfläche und ohne PKW-Stellplatz. Bei den Bestandswohnungen werden nur Neuvertragsmieten untersucht. Nicht in die Betrachtung einbezogen werden einerseits Exklusivwohnungen und andererseits Substandardwohnungen. Sie sind von der Angebotsmenge her nicht repräsentativ.

Dem einfachen Wohnwert (keine Ausstattung mit einem zentralen Heizungssystem) kommt unterschiedliches Gewicht zu. In manchen Gegenden Bayerns ist dieser Wohnungstyp wegen den starken Modernisierungsaktivitäten in den letzten 10 Jahren kaum noch anzutreffen. Dennoch wird an diesem Wohnungstyp in den Berichten festgehalten, weil damit noch untere Preissegmente markiert weden.

Der mittlere Wohnwert ist gekennzeichnet durch eine "Normalausstattung" (zentrale Heizanlage, neuzeitliche sanitäre Ausstattung). Die Wohnungen liegen in allgemeinen Wohngebieten mit gemischter Bevölkerungsstruktur.

Als guter Wohnwert gilt gehobener Durchschnitt, also keine extravaganten Spitzenwohnungen. Allerdings liegen diese Wohnungen in einem reinen Wohngebiet mit ruhiger Wohnlage. Die Wohnungen sind neuzeitlich ausgestattet und befinden sich in einem guten Zustand.

Der sehr gute Wohnwert wird durch ein hochwertiges Objekt mit erstklassiger Ausstattung in sehr guter Wohnlage definiert.

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Bestands-Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 100 m² beim einfachen, 110 m² beim mittleren und 120 m² beim guten Wohnwert. Hierbei handelt es sich um Neuvertragsmieten. Die Neubau-Reihenmittelhäuser haben bei beiden Wohnwerten eine Wohnfläche von 125 m². Eine Garage ist bei allen RMH im Preis eingeschlossen.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnort liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Bestands-Doppelhaushälften haben eine Wohnfläche von 125 m² und verfügen jeweils über eine Garage. Es handelt sich um Neuvertragsmieten. Die Neubau-Doppelhaushälften weisen eine Wohnfläche von 140 m² aus.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Quelle: IVD Preispiegel Bayern Wohnimmobilien Frühjahr 2024 und Herbst 2024, IVD Preisspiegel Bayern Gewerbeimmobilien Frühjahr 2024 und Herbst 2024