Wohnimmobilien - Kaufobjekte

Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser
Preise in €/m²mittlere Wohnlagegute Wohnlagesehr gute Wohnlage
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen455495575625740790
Fürth270285370390440485
Nürnberg385395530535800810
Ansbach140160190205245255
Schwabach235240 280 285355355

Bei den Baugrundstücken für freistehende Einfamilienhäuser (700 m², voll erschlossen) wird unterschieden zwischen mittlerer, guter und sehr guter Wohnlage. Die Kategorie "einfache Wohnlage" wird hier, da sie zu selten vorkommt, außer Betracht gelassen. Die angegebenen Preise sind erschließungsbeitragsfrei.

Eine mittlere Wohnlage liegt in einem Wohnsiedlungsgebiet vor, das nicht von der Art sondern vom Nutzungsmaß Mischformen aufweist oder bei neu ausgewiesenen Flächen peripher zum Ortskern liegt. Besondere landschaftliche Reize fehlen.

Die gute Wohnlage ist dann anzunehmen, wenn sich das Grundstück in einer reinen Einfamilienhausgegend befindet oder wenn in neu ausgewiesenen Flächen eine ansprechende Infrastruktur und landschaftliche Erholungszonen vorhanden sind.

Von einer sehr guten Wohnlage spricht man, wenn es sich um eine Villenlage in einer Prestigewohngegend handelt.

Baugrundstücke für den Geschossbau
Preise in €/m²einfache Wohnlagemittlere Wohnlagegute Wohnlagesehr gute Wohnlage
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen510525645685765800 875930
Fürth400425495510610655710780
Nürnberg440455515530715760840890
Ansbach135155175185210225260275
Schwabach235235270270365370410410

Bei den von den IVD-Berichterstattern begutachteten Preisen für Wohnbauland wurde eine Geschossflächenzahl von 0,8 zugrunde gelegt.

Die einfache Wohnlage ist dadurch gekennzeichnet, dass sich das Grundstück in einem Gebiet mit gemischter Nutzung (aber vorwiegend Wohnnutzung) befindet. Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr müssen in Kauf genommen werden.

Die mittlere Wohnlage ist durch überwiegende Wohnnutzung gekennzeichnet. Lediglich Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in unmittelbarer Nähe. Verkehrsmäßig ist die Gegend gut erschlossen, ohne dass Störungen durch Verkehrslärm auftreten.

Die gute Wohnlage befriedigt größere Ansprüche an die Umgebung (begrünte oder verkehrsberuhigte Straßen, Erholungsflächen in unmittelbarer Nähe). Eine Lage, die auch im Sinne der sozialen Schichtung eine "gute Adresse" darstellt.

Die sehr gute Wohnlage ist in einem reinen Wohngebiet anzufinden, dessen Umgebungsbebauung einen stark gehobenen bis luxuriösen Lebensstil der Bewohner dieser Gegend erkennen lässt.

Einfamilienhäuser (freistehend) / Bestand
Preise in Tsd. €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen383390450467623640865878
Fürth220233314320438440555563
Nürnberg324326376378488495680691
Ansbach215222270280318327378385
hwabach195200264265347350398400

Ausgegangen wird bei allen Wohnwerten von einem Haus mit ortsüblich großem Grundstück inkl. Garage. Die bei der Preisbemessung zugrunde gelegte überschlägige Wohnfläche liegt beim einfachen Wohnwert bei 100 m², beim mittleren Wohnwert bei 125 m², beim guten Wohnwert bei 150 m² und beim sehr guten Wohnwert bei 200 m². Die Häuser sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Energetischer Zustand der Gebäude: Die angegebenen Schwerpunktpreise gehen von einem altersgerechten energetischen Standard der Immobilien aus. Gegebenenfalls sind Zu- bzw. Abschläge für bessere bzw. schlechtere Ausstattung vorzunehmen.

Der einfache Wohnwert wird durch ein "Siedlerhaus" repräsentiert. Es liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, normale Raumeinteilung.

Dem mittleren Wohnwert entspricht ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnlich bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute, gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenes Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Beim sehr guten Wohnwert wird von hochwertigen Objekten, erstklassiger Ausstattung und Bausubstanz in sehr guter Wohnlage (Prestigegegend) ausgegangen. Die Ausstattung liegt weit über einem auf Funktionalität bedachtem Niveau.

Reihenmitttelhäuser / Bestand
Preise in Tsd. €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen333343375388443460
Fürth186201263280315335
Nürnberg270278305313361373
Ansbach173178205213235238
Schwabach197200225226275281

Die bei der Preisbemesssung zugrunde gelegten Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 100 m² beim einfachen Wohnwert, 110 m² beim mittleren und 120 m² beim guten Wohnwert. Eine Garage wird nicht mitgerechnet. Die Häuser sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Der einfache Wohnwert wird durch ein "Siedlerhaus" repräsentiert. Es liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, normale Raumeinteilung.

Dem mittleren Wohnwert entspricht ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnlich bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute, gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenes Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Reihenmitttelhäuser / Neubau
Preise in Tsd. €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen377385450460
Fürth314357360408
Nürnberg347358392401
Ansbach288292310315
Schwabach267273300300

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 125 m² bei beiden Wohnwerten. Eine Garage ist im Preis eingeschlossen.

Der mittlere Wohnort liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Doppelhaushälften / Bestand
Preise in Tsd. €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen358378450467545565
Fürth233258328343379405
Nürnberg302309372381440455
Ansbach205208243248272280
Schwabach245249294300323332

Die Doppelhaushälften haben eine Wohnfläche von 125 m² und verfügen jeweils über eine Garage. Die Häuser (Bestandsobjekte) sind nicht vermietet oder werden beim Kauf frei.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Doppelhaushälften / Neubau
Preise in Tsd. €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen462482562583
Fürth378388413433
Nürnberg415425480493
nsbach333337388392
chwabach317320374380

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Doppelhaushälften (Erstbezug im Berichtsjahr) haben eine Wohnfläche von 140 m² bei allen Wohnwerten.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Eigentumswohnungen / Bestand
Preise in €/m²einfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen1.4301.5301.9702.0002.7202.8303.5303.680
Fürth   890 1.0001.2701.3901.8101.9302.3502.450
Nürnberg1.3601.4401.8001.8202.4702.5303.0203.170
Ansbach1.1701.1701.6201.6502.1002.1502.3202.380
Schwabach   700   7001.1001.1401.530 1.5702.0602.060

Eigentumswohnungen in Prestige-Gegenden und Terrassenwohnungen werden bei der Beurteilung nicht einbezogen. Bei den zur Preiseinschätzung vorgesehenen Eigentumswohnungen handelt es sich weder um Ersterwerbsobjekte (vom Bauträger) noch um sonstige, einem Baumodell (Bauherrengemeinschaft) zuzurechnende Wohnanlagen. Bei allen Wohnungen ist davon auszugehen, dass es sich um Bestandsobjekte (3 Zimmer, 80 m² Wohnfläche, ohne PKW-Stellplatz) handelt, die beim Kauf frei werden. Es handelt sich um bezugsfreie Eigentumswohnungen und nicht um vermietete Wohnungen zur Kapitalanlage.

Einfacher Wohnwert: z.B. WC in der Wohnung, ohne Bad, Ofenheizung, in wenig bevorzugter Wohnlage, z. B. Industrievorort.

Mittlerer Wohnwert: z.B. Bad und WC, Zentralheizung, in gemischt-bekannter Wohnlage mit normaler verkehrsmäßiger Erschließung und guter Bausubstanz; ausgeglichene Bevölkerungsstruktur.

Guter Wohnwert: z.B. modernes Bad, WC, Zentralheizung, Isolierverglasung, Balkon, ggf. Fahrstuhl, gute Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: moderne überdurchschnittliche Ausstattung, erstklassige Wohnlage.

Eigentumswohnungen / Neubau
Preise in €/m²mittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen3.1203.2803.6503.8304.2304.410
Fürth2.5602.6802.9403.0503.3503.500
Nürnberg2.9803.1403.5103.6704.1204.260
Ansbach2.4202.5002.7302.8003.0203.100
Schwabach2.3602.4302.6002.6902.8802.880

Bei den zur Preiseinschätzung vorgesehenen Eigentumswohnungen handelt es sich in der Regel um Objekte vom Bauträger mit einer Größe von 80 m².

Mittlerer Wohnwert: z.B. Bad und WC, Zentralheizung, in gemischt-bekannter Wohnlage mit normaler verkehrsmäßiger Erschließung und guter Bausubstanz; ausgeglichene Bevölkerungsstruktur.

Guter Wohnwert: z.B. modernes Bad, WC, Zentralheizung, Isolierverglasung, Balkon, ggf. Fahrstuhl, gute Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: moderne überdurchschnittliche Ausstattung, erstklassige Wohnlage.

Gewerbeimmobilien - Miete

Büromieten
Nettomieten in €/m²einfacher Nutzungswertmittlerer Nutzungswertguter Nutzungswert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen7,307,409,009,0012,8012,80
Fürth5,706,407,408,00  8,70  9,10
Nürnberg6,806,908,508,8010,6011,00
Ansbach5,805,807,707,70  9,60  9,60
Schwabach5,205,306,406,40  8,40  8,40

Bei Angaben von Büromieten wird auf die Berücksichtigung von Extremwerten verzichtet, da sie nicht repräsentativ sind. Die Nutzungswerte "einfach", "mittel" und "gut" werden durch Lagewerte (Adressen), nutzerbezogene Infrastruktur und Raumqualität bestimmt.

Der einfache Nutzungswert wird vor allem durch Sekundärlagen des Objektes charakterisiert. Er erhebt vom Erscheinungsbild keinen Anspruch auf Repräsentation.

Der mittlere Nutzungswert genügt durchschnittlichen Ansprüchen von Dienstleistungsbetrieben. Die Büros sind für Personal und Kunden gut erreichbar. PKW-Stellplätze sind in ausreichender Zahl vorhanden.

Beim guten Nutzungswert ist von einem Standard auszugehen, der durch ein repräsentatives Erscheinungsbild, durch eine den Ansprüchen des Managements entsprechende Infrastruktur einschließlich der Anforderungen an moderne Kommunikationsmöglichkeiten und durch ein den sozialen Betreuungsbedarf abdeckendes Raumangebot gekennzeichnet ist. Gute Verkehrsanbindung und PKW-Abstellmöglichkeiten gehören dazu.

Ladenlokalmieten im Geschäftskern 1A-Lage
Nettomieten in €/m²60 m² 150 m²
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen  84,00  84,0055,0054,50
Fürth  77,10  82,5050,5052,80
Nürnberg105,10110,4081,5084,50
Schwabach  20,70  20,7018,0017,70
Ladenlokalmieten im Geschäftskern 1B-Lage
Nettomieten in €/m²60 m² 150 m²
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen18,6018,3014,5014,80
Fürth  9,00  9,00  9,20  9,60
Nürnberg15,0015,60 12,90 13,50
Ansbach  8,10   8,00   7,90   7,80
Schwabach10,10   9,90   8,50   8,30

Bei der Beurteilung handelt es sich um Läden zu ebener Erde. Bei den Ladenmieten (Neuvertragsmiete) ist lediglich von der Lage auszugehen, da heute angenommen werden kann, dass bei Neuvermietung ohnehin ein Umbau erfolgt. Als Beurteilungskriterien wurden dazu beispielsweise die Passantenfrequenz, der Branchenbesatz und die Geschlossenheit der Schaufensterfront herangezogen.

Wohnimmobilien - Miete

Wohnungen / Altbau (Baujahr vor 1950)
Mieten in €/m²einfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen8,008,209,709,8012,8013,0014,5014,50
Fürth6,206,707,207,60  8,40  8,7010,3010,70
Nürnberg6,807,008,308,40  9,70  9,9012,3012,40
Ansbach4,504,605,805,90  6,50  6,60  6,70  6,90
Schwabach5,805,906,206,40  6,60  6,80  8,50  8.60
Wohnungen / Baujahr nach 1950
Mieten in €/m²einfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen7,607,809,609,7012,0012,0014,0014,00
Fürth6,206,807,808,10  9,00  9,3010,0010,20
Nürnberg7,207,408,508,60 10,0010,1012,1012,20
Ansbach4,604,806,006,20  6,60  6,70  6,90  7,00
Schwabach5,805,906,306,50  6,90  7,00  8,10  8,20
Wohnungen / Neubau (Erstbezug)
Mieten in €/m²mittlerer Wohnwertguter Wohnwertsehr guter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen9,9010,1012,4012,7016,3016,60
Fürth8,80  9,1010,6010,9011,9012,30
Nürnberg9,9010,1011,4011,9012,8013,40
Ansbach6,90  7,20  7,50  7,60  8,30  8,50
Schwabach7,90  8,00  8,70  8,80  9,60  9,70

Bei den Wohnungen handelt es sich um Objekte mit 3 Zimmern, 70 m² Wohnfläche und ohne PKW-Stellplatz. Bei den Bestandswohnungen werden nur Neuvertragsmieten untersucht. Nicht in die Betrachtung einbezogen werden einerseits Exklusivwohnungen und andererseits Substandardwohnungen. Sie sind von der Angebotsmenge her nicht repräsentativ.

Dem einfachen Wohnwert (keine Ausstattung mit einem zentralen Heizungssystem) kommt unterschiedliches Gewicht zu. In manchen Gegenden Bayerns ist dieser Wohnungstyp wegen den starken Modernisierungsaktivitäten in den letzten 10 Jahren kaum noch anzutreffen. Dennoch wird an diesem Wohnungstyp in den Berichten festgehalten, weil damit noch untere Preissegmente markiert weden.

Der mittlere Wohnwert ist gekennzeichnet durch eine "Normalausstattung" (zentrale Heizanlage, neuzeitliche sanitäre Ausstattung). Die Wohnungen liegen in allgemeinen Wohngebieten mit gemischter Bevölkerungsstruktur.

Als guter Wohnwert gilt gehobener Durchschnitt, also keine extravaganten Spitzenwohnungen. Allerdings liegen diese Wohnungen in einem reinen Wohngebiet mit ruhiger Wohnlage. Die Wohnungen sind neuzeitlich ausgestattet und befinden sich in einem guten Zustand.

Der sehr gute Wohnwert wird durch ein hochwertiges Objekt mit erstklassiger Ausstattung in sehr guter Wohnlage definiert.

Reihenmitttelhäuser / Bestand
Miete in €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen1.0701.0701.2501.2701.5701.620
Fürth   880   930   960   9901.1901.230
Nürnberg   9801.0101.2201.2701.4101.440
Ansbach   610   610   680   690   780   790
Schwabach   750   770   870   890   950   970
Reihenmitttelhäuser / Neubau (Erstbezug im Berichtsjahr)
Miete in €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen1.2501.2701.5101.530
Fürth1.1601.2001.3101.360
Nürnberg1.3301.3601.4801.510
Ansbach   840   850   910   920
Schwabach   900   9001.0501.070

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Bestands-Reihenmittelhäuser haben eine Wohnfläche von 100 m² beim einfachen, 110 m² beim mittleren und 120 m² beim guten Wohnwert. Hierbei handelt es sich um Neuvertragsmieten. Die Neubau-Reihenmittelhäuser haben bei beiden Wohnwerten eine Wohnfläche von 125 m². Eine Garage ist bei allen RMH im Preis eingeschlossen.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnort liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Doppelhaushälften / Bestand
Miete in €/Objekteinfacher Wohnwertmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen1.2201.2501.4801.5101.7601.760
Fürth   9801.0001.2901.3601.5601.590
Nürnberg 1.1401.1601.2801.3101.4401.480
Ansbach   780   790   820   850   880   890
Schwabach   800   800   950   950 1.0701.050
Doppelhaushälften / Neubau (Erstbezug im Berichtsjahr)
Miete in €/Objektmittlerer Wohnwertguter Wohnwert
Herbst 2017Frühjahr 2018Herbst 2017Frühjahr 2018
Erlangen1.5501.5701.8501.860
Fürth1.3501.3901.7001.750
Nürnberg1.5101.5201.7601.800
Ansbach   910   930   9901.000
Schwabach1.1001.1501.3701.400

Die der Preisbemessung zugrunde gelegten Bestands-Doppelhaushälften haben eine Wohnfläche von 125 m² und verfügen jeweils über eine Garage. Es handelt sich um Neuvertragsmieten. Die Neubau-Doppelhaushälften weisen eine Wohnfläche von 140 m² aus.

Der einfache Wohnwert liegt in einem Vorort. Mit dem Bus kann der Ortskern erreicht werden. Baujahr etwa 1960, einfache Ausstattung, nornale Raumeinteilung.

Der mittlere Wohnwert liegt in einem reinen Wohngebiet. Die Ausstattung entspricht durchschnittlichen Anforderungen. Die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel) ist gut.

Der gute Wohnwert setzt bereits eine villenähnliche bebaute Umgebung voraus. Das Haus bietet eine gute gediegene Ausstattung. Die Bausubstanz und der individuelle Stil sprechen für ein gehobenens Niveau. Das Haus liegt in einer bevorzugten Gegend.

Quelle: IVD Regionalreport Nürnberg-Erlangen-Fürth - Oktober 2018